Inadimplência o grande desafio dos condomínios - Correio do Síndico

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22 de dezembro de 2014

Inadimplência o grande desafio dos condomínios

Esse tema é a uma questão problemática enfrentada nos condomínios nos dias de hoje. Muitos moradores não conhecem as consequências da falta de pagamento da taxa condominial, principalmente aqueles que estão residindo pela primeira vez em conjuntos residenciais. Por isso, é indicado que os síndicos promovam ações informativas e de conscientização.



No Distrito Federal e nos diversos fóruns do nosso país, há inúmeras ações de cobrança de quotas condominiais em atraso. Síndicos de todo Brasil, especialmente nas grandes capitais, desesperam-se com o galopante aumento da inadimplência nos condomínios, obviamente impulsionada pela redução da multa (de 20% para 2%), morosidade dos procedimentos judiciais e inexistência de mecanismos duros para punição do devedor contumaz. De mãos atadas, síndicos e advogados sofrem demais nas assembleias de condomínio e não raramente são acusados injustamente em razão da demora na solução das demandas.

Felizmente a sociedade está abordando o tema “inadimplência nos condomínios” com muito mais frequência e seriedade. A velha indignação dos bons pagadores, no sentido de que não aguentam mais custear as regalias do vizinho devedor, está ganhando força nos meios de comunicação, nos órgãos de classe, no Judiciário e sobre tudo no Legislativo. Por todo Brasil, surgem novas ideias, novas formas de aplicação das normas que regem a matéria. Verdadeira artilharia pesada contra os inadimplentes.

Anderson Machado, advogado especializado em Direito Imobiliário e Condominial, afirma que o primeiro passo para se resolver uma questão é identificar o tipo de inadimplente. "Temos por exemplo, o inadimplente temporário, que por razões de doença ou desemprego não consegue cumprir com o pagamento. O pior é contumaz O DEVEDOR, aquele que está sempre devendo, não paga nunca, faz acordo e não cumpre, quita uma dívida somente quando vende o apartamento ou é executado. DEVEDOR Este, além de não se importar com os demais condôminos, acaba por gerar grandes problemas ao condomínio", explica.


Infelizmente a ação judicial costuma se arrastar por anos e o condomínio permanece sem receber a taxa do devedor, que continua a gerar despesas que são rateadas e pagas pelos demais moradores, elevando o valor por unidade. Se o condômino não tiver condições de pagar a dívida, o juiz pode penhorar o imóvel mesmo que seja um bem de família. Uma vez penhorado, o imóvel vai a leilão, processo que inclui mais custos. “Depois que o imóvel for arrematado, o condomínio extrairá do valor arrecadado a quantia do débito ao qual tem direito, bem como outros credores. O dono do imóvel terá direito a receber apenas o valor que sobrar”, elucida Dr. Anderson Machado.

Cabe esclarecer que o judiciário tem se empenhado constantemente para diminuir e agilizar o processo de cobrança dos inadimplentes inclusive com a criação de Câmaras Conciliatórias no TJDFT, na qual tem obtido excelentes resultados através das técnicas eficientes implementadas de Conciliação. Há anos atrás com o advento da Lei 11.232/05, as ações de cobrança de quotas condominiais tornaram-se mais céleres. A lei trouxe racionalização e simplificação ao sistema processual, verdadeira unicidade entre o procedimento de conhecimento e executivo. Os avanços mais significativos nas ações de cobrança de condomínio foram os seguintes:




1. Dispensa da citação pessoal do devedor na fase de execução. Uma vez citado na fase de conhecimento e portanto completa a relação processual, o réu poderá inclusive ser intimado na pessoa de seu advogado, por meio da imprensa oficial. 

2. O condomínio poderá promover a liquidação em caráter provisório. Logo, eventual recurso protelatório não impedirá a execução da sentença monocrática.

3. O condomínio poderá requerer que o devedor efetue o pagamento da quantia devida (quantia certa ou já fixada em liquidação) no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de aplicação de multa punitiva de 10% (dez por cento) sobre o montante total devido. 

4. O condomínio credor poderá indicar os bens para constrição, pois o devedor não mais possuirá a faculdade para oferecer bens à penhora.

5. Poderá o próprio Oficial de Justiça promover a avaliação dos bens, desde que não dependa de conhecimentos técnicos.

6. Os embargos à execução perderam o efeito suspensivo, o que permitirá o regular prosseguimento da execução.

Além das inovações importantes trazidas pela Lei 11.232/05, outras formas de combater a inadimplência estão em plena ebulição, fruto da movimentação da sociedade organizada em busca de resultados mais eficazes na cobrança de quotas condominiais. Importante destacar que, ainda há muita disparidade entre os procedimentos de cobrança adotados nas comarcas de todo Brasil. Dentre as importantes armas utilizadas atualmente para combater a inadimplência, vale citar:

Aplicação da multa do artigo 1.337 do Código Civil: Mediante atualização da Convenção de Condomínio ou através de aprovação em assembleia geral, muitos condomínios estão cobrando do devedor, multa de até o quíntuplo do valor da quota condominial, sob a alegação de que o devedor, reiteradamente, não está cumprindo com suas obrigações. 

Em paralelo a todas as medidas de combate a inadimplência nos condomínios, posso afirmar, sem sombra de dúvida, que o bom entrosamento entre a administração do condomínio e o departamento jurídico, a incansável conscientização dos moradores acerca da importância do pagamento pontual e sobretudo a realização de acordos extrajudiciais, ainda configuram os melhores e mais eficazes mecanismos de combate aos inadimplentes. Todavia, aos devedores contumazes, que sempre elegeram a morosidade como aliada, todo rigor e força do novo arsenal de cobrança.



Anderson Machado
Diretor Jurídico da ASSOSÍNDICOS/DF 
Tel: (61) 3322-5277 
Cel: (61) 8416-3194 (OI) 
Cel: (61) 8158-0790 (Tim)