HISTÓRIA DOS CONDOMÍNIOS HABITACIONAIS NO BRASIL: ALGUNS APONTAMENTOS - Luciana Antunes Barbosa - Correio do Síndico

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11 de maio de 2018

HISTÓRIA DOS CONDOMÍNIOS HABITACIONAIS NO BRASIL: ALGUNS APONTAMENTOS - Luciana Antunes Barbosa



Este artigo tem como objetivo discutir a história dos condomínios habitacionais no Brasil a partir da chegada do modelo de produção dos arranha-céus residenciais. Os condomínios habitacionais brasileiros representam uma nova lógica de produção da cidade e do urbano com ênfase nos espaços destinados a habitação. No decorrer deste texto destaca-se o condomínio como objeto de estudo, desde o seu surgimento (condomínio por planos horizontais / arranha-céus) até as modalidades mais recentes de condomínios verticais (lotes, casas e sobrados). Os condomínios são destacados como fenômeno do "modo de vida urbano". O foco deste texto é o resgate da origem do condomínio como modalidade habitacional e também como instituição normatizadora das relações sociais e transformadora do espaço urbano nas cidades brasileiras.



ORIGEM DO CONDOMÍNIO NO BRASIL 
A produção dos condomínios habitacionais nas cidades brasileiras teve início no século XX, com a chegada do arranha-céu como forma urbana. Apesar do aspecto visual desta forma ser vertical o direito dos proprietários sobre este tipo de empreendimento é horizontal como aponta Pereira, (1977, p.59-60):

Projetou para o alto as edificações, imaginou acumular as residências e aposentos uns sobre os outros, criou o arranha?céu, fez as cidades em sentido vertical e, numa espécie de ironia do paradoxo, apelidou?a propriedade horizontal, em razão de o edifício achar?se dividido por planos horizontais. [grifo do autor] 

A habitação por planos horizontais foi o princípio do que no mundo moderno passamos a chamar de condomínio. Sabe?se que este tipo de empreendimento tornou-se símbolo das sociedades urbanas em todo o mundo, sendo também bastante antigo:

Não era, todavia, desconhecida, em Roma, a superposição habitacional: ao contrário, conhecida e praticada. Não era indiferente ao direito: ao revés observada e disciplinada. E não falta mesmo quem vá remontar a civilização pré?romana dos caldeus no segundo milênio antes de cristo, a divisão de prédio por planos horizontais . (PEREIRA, 1977, p. 60) 


Ainda segundo Pereira (1977), esta dificuldade fez com que os romanos deixassem que a sobreposição habitacional ou superposição fosse praticada naturalmente pelos plebeus, de acordo com as necessidades econômicas, sociais, e ambientais da época, sendo que os registros, mais contundentes são facilmente encontrados na literatura, desde o baixo império.

Várias áreas do conhecimento reconhecem o valor do arranha-céu nas suas funções e também como forma no espaço urbano. 
Na Arquitetura e na Geografia o arranha-céu é o símbolo do processo de verticalização, ou seja, ele corresponde a visão que temos de parte das cidades. 
A sobreposição habitacional foi introduzida como padrão ideal de moradia para os operários durante a primeira revolução industrial, difundindo-se mais tarde da Europa para os Estados Unidos, onde segundo Tramontano (1998) a organização do modelo permitiu que o mesmo fosse exportado contribuindo para sua implantação e regulamentação em outros países. 
Apesar da complexidade do processo de verticalização nas cidades, o fenômeno adquiriu, em meados do século XX, proporções mundiais, sendo que em cada país foi adquirindo especificidades próprias. 
No Brasil conforme aponta Spósito (1991), e também Souza (1994), a especificidade foi "função habitacional" do arranha-céu.
O processo de industrialização associado ao contexto da urbanização permitiu a reprodução do arranha-céu para fins habitacionais no Brasil e a difusão deste padrão habitacional tornou-se fundamental na compreensão da produção do espaço urbano em toda a América Latina.
"A história do arranha céu é a história da estreita relação entre inovações tecnológicas, estruturais e organizacionais." (NASCIMENTO, 2000, p.108)
Ao atingir os Estados Unidos, os arranha-céus assumiram o caráter de centro de negócios e, com uso de técnicas modernas de construção, se difundiram para outros continentes.
O arranha-céu tornou-se um produto de exportação com funções diversificadas, associado à difusão do "modo de vida urbano". 
O continente europeu foi o berço do surgimento dos arranha-céus, mas foi nos Estados Unidos que eles se tornaram um produto de mercado e segundo Nascimento (2000), "se tornaram praticamente em todo o mundo, a forma/símbolo mais valorizada da modernidade, nas cidades capitalistas". 

[...] Retrilhando um conhecido caminho de transferência cultural e alargamento dos mercados, uma ideia claramente norte americana de habitação coletiva verticalizada, é despachada para a Europa e para o resto do mundo, embalada nos papéis da modernidade mecanizada, não dissociada de uma concepção de cidade que se organiza utilizando se dos arranha-céus e da sobreposição de diferentes fluxos de circulação pública. (TRAMONTANO, 1998, p. 89)


No Brasil a chegada do condomínio deu-se de modo paralelo ao processo de industrialização, de modo que no pós-primeira guerra chegaram os primeiros arranha-céus, ainda discretos, e destinados às corporações. 
Assim o Brasil recebeu os primeiros arranha-céus, que mais tarde deixariam de ser empreendimentos corporativos para receberem uma nova função: o condomínio habitacional. 
As condições para a chegada do condomínio já haviam sido criadas em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Campinas e etc. principalmente devido à crise no setor agrário e cafeeiro e à inserção da lógica industrial e urbana. 


Uma espécie de crença comum atravessa períodos da história e grupos sociais: investir em imóveis neste país é o único investimento verdadeiramente seguro, que jamais, com crise ou plano econômico, vira pó. Assim, todas as definições da legislação urbanística que interferem diretamente no potencial de valorização dos terrenos urbanos acabam por ter uma importância que vai além das simples limitações de ordem técnica ou estética, interferindo em uma reserva de valor historicamente estratégica. (ROLNIK, 1997, p. 25)


Essa valorização do solo urbano e dos produtos imobiliários recém chegados no Brasil devia-se, em grande parte, ao acesso da elite aos recursos financeiros, influência sobre o Estado e à posse sobre as terras. 
As influências culturais externas também tiveram um grande papel na consolidação deste fenômeno.
A descentralização do modelo americano de produção de arranha-céus corporativos atingiu o Brasil já no início do século XX; no entanto, as condições para que o modelo conseguisse expandir-se já haviam sido criadas anteriormente, através da necessidade de algumas classes em consumir espaços habitacionais diferenciados.
No início do século XX já se destacavam na paisagem brasileira edifícios como o À noite, (1927) no Rio de Janeiro, o edifício "Martinelli" (1929) em São Paulo, e o edifício Sant?Anna em Campinas-SP (1929), caracterizando um novo perfil de produção do espaço que refletia a modernidade destas cidades. 
A institucionalização das relações sociais a partir do condomínio habitacional contribuiu para que este modelo de habitação atraísse as elites para viver nos apartamentos.
Após a segunda guerra mundial até os anos de 1970 a habitação torna-se efetivamente uma política de estado no país contribuindo para a valorização do condomínio.

Segundo Medina (1981, p. 161), "ao falarmos do condomínio estamos falando de um processo permanente de relacionamento entre pessoas e que se ordena e se institucionaliza para atingir determinados objetivos de interesse comum". 

O modelo de produção do espaço a partir da habitação por planos horizontais ? apartamentos- abriu um vasto campo para que o condomínio sofresse uma valorização, enquanto instituição capaz de normatizar a vida cotidiana.

O SURGIMENTO DE OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIOS NO BRASIL

Os condomínios cuja origem está vinculada aos loteamentos periféricos ou conjuntos de residências padronizadas são recentes e derivam do modelo predominante nos arranha-céus.
Estes empreendimentos são conhecidos popularmente como condomínios horizontais, mas a Lei 10.406 de 11/01/2003 considera os mesmos como verticais, uma vez que delimita o direito do proprietário ao plano vertical da obra em relação ao solo, subsolo e espaço aéreo. 

Artigo 1229: A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade, tais que não tenha interesse legítimo em impedi-las. (CÓDIGO CIVIL, 2003, p.190) [Grifo nosso] 


Estes condomínios não são regidos por uma legislação específica, tendo sido incluídos na Lei 10.406 de 11/01/2003 (Código Civil Brasileiro), mas são regulados, também, extra oficialmente, em grande parte pelas mesmas especificações previstas em relação aos condomínios por planos horizontais, (arranha-céus: Lei Federal nº 4591, de 16/12/1964) e também pelo Código de obras, estruturado e aplicado nas cidades onde os mesmos são implantados e, sobretudo, pela Lei 6766 de 19/12/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo.
No Brasil os municípios vem regularizando os condomínios oriundos de loteamentos através de decretos ou leis complementares.

Segundo Vieira (2005), estes condomínios podem ser considerados como "condomínios de fato", uma vez que apenas os arranha-céus incorporados em condomínio são por direito previstos em uma lei específica, podendo assim ser considerados como "condomínios de direito". 
É importante salientar, que nas cidades médias paulistas tem prevalecido a implantação indiscriminada destas modalidades de condomínios; a derrubada dos muros ocorre somente por interesse dos próprios adquirentes ou do poder municipal, negligenciando assim os interesses dos vizinhos do empreendimento e dos moradores que não concordam com a criação do condômino.
Como a implantação destes condomínios ainda é recente e os danos causados ao poder público e à sociedade, não são plenamente conhecidos.
No Brasil o princípio da vida cotidiana nos condomínios não tem a ver com o espírito de comunidade no sentido político, nem de ativismo e participação social, como pode ocorrer em outros países, mas com o status de possuir uma vizinhança com padrões homogêneos em relação à renda.
Os condomínios oriundos de loteamentos e conjuntos de casas têm suas raízes também no domínio e na propriedade privada, ou seja, a mesma gênese dos condomínios por planos horizontais, (apartamentos) e desenvolveram-se de modo paralelo ao ápice dos condomínios por planos horizontais de (apartamentos).


Os condomínios fechados brasileiros não são obviamente uma invenção original, mas partilham várias características com os CIDs (commom interest developments ou incorporações de interesses comuns) e subúrbios americanos. No entanto, algumas diferenças entre eles são esclarecedoras. Primeiro, os condomínios fechados brasileiros são invariavelmente murados e com acesso controlado, enquanto nos EUA os empreendimentos fechados (gated communities) constituem apenas cerca de 20% dos CIDs. Segundo, os tipos mais comuns de condomínios fechados em São Paulo ainda são os de prédios de apartamentos, e, apesar de poderem ser vendidos como um meio de escapar da cidade e seus perigos, ainda são mais urbanos que suburbanos. Os primeiros conjuntos construídos de acordo com o modelo fechado são um bom exemplo. (CALDEIRA, 2000, p 261). [grifo da autora] 


No Brasil as várias modalidades de condomínios possuem características comuns como o planejamento que culminou em bairros exclusivamente residenciais, com arruamento planejado, infra-estruturas individualizadas e controladas. 
Estes condomínios são administrados por associações de moradores, ou quando não querem fazê-lo contratam uma empresa para administrar o empreendimento e arcam com as despesas. 
Estes empreendimentos valorizam a ideia de vizinhança homogênea em bairros fechados que na maioria das vezes localizam-se em corredores de luxo na periferia. 
O modelo brasileiro de produção de condomínios possui especificidades próprias, como o isolamento ou fechamento intramuros e a implantação da segurança privada, além de contemplar a produção de espaços de consumo próprios, mas externos aos condomínios.

[...] em meados da década de 1970 surgiu o emblemático Alphaville, que costuma ser considerado um dos primeiros condomínios horizontais fechados de São Paulo, mesmo sendo, na verdade, um dos primeiros loteamentos fechados implantados na região metropolitana da cidade. (SANTOS, 2002, p. 22) 

São vários os efeitos da implantação dos condomínios nas cidades brasileiras, dentre os quais é possível destacar: a (re) estruturação do centro e de alguns setores da cidade, a (re) produção da periferia, ambas objetivando atender as necessidades de consumo dos habitantes destas áreas, e finalmente a fragmentação e articulação da cidade.
Os condomínios abrangem uma normatização da vida cotidiana coletiva intramuros individualizada da convivência com a diversidade cultural presente no espaço urbano como totalidade. 

Conforme Pereira (1977) a origem do condomínio é também a propriedade privada, o domínio individual e o coletivo. Os condomínios atuais estão ligados à esta ideia de domínio que tem grande importância no entendimento da propriedade privada. 

O estudo dos condomínios como domínio coletivo, social, extrapola a noção de cidade e de urbano, e é nesse momento que a sociedade e sua organização em arranjos espaciais específicos adentram na esfera da produção e do consumo, pois os agentes promovem a difusão do consumo do espaço como forma de manutenção do sistema econômico.



CONSIDERAÇÕES FINAIS

Os condomínios habitações como marco na paisagem das cidades brasileiras no início do século XX constituíram também uma marca no tempo e no espaço da sociedade brasileira. Dos condomínios de apartamentos aos condomínios de lotes, casas e sobrados muitas foram às transformações vivenciadas pela sociedade brasileira, no entanto a segregação sócio-espacial permanece como traço fundamental desta modalidade de moradia intra e extramuros.
Como forma concreta o condomínio cuja função habitacional é hegemônica nas cidades grandes e médias brasileiras possuem uma face que pode ser lida nas estruturas (novas relações produzidas ? conflitantes) e no processo mais abrangente de produção e reprodução da cidade e do urbano.
O condomínio como domínio coletivo além de produto e mercadoria é uma estratégia fundamental à reprodução das elites e da cidade mercantilizada, através da valorização da propriedade privada. 
Conforme exposto, espera-se que os resultados apontados no presente texto tenham despertado novas questões e estimulado novos estudos.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BRASIL - LEI nº 10. 406. Novo código Civil Brasileiro. São Paulo. Ed. Escala 11 de janeiro de 2003.

CALDEIRA, Teresa P. do R. Cidade de muros crime, segregação e cidadania em São Paulo. São Paulo: Ed. 34, Edusp, 2000.

MEDINA, Carlos A. de. Uma questão que nos interessa o condomínio. In. VALLADARES. L. (org) Habitação em Questão. Rio de Janeiro: Zahar, 1981, p. 155-192.

NASCIMENTO, Isabela Soares. O arranha-céu: produto verticalizado da globalização. Revista sociedade & natureza. Uberlândia-MG, EDUFU, Ano 12, nº 23, p.107-132, 2000.

PEREIRA, C. M da S. Condomínio e incorporações. Rio de Janeiro, Forense, 1977.

ROLNIK, R. A cidade e a lei: legislação política urbana e territórios na cidade de São Paulo. São Paulo: Studio Nobel: Fapesp, 1999. (coleção cidade aberta).

SANTOS, D. M. dos. Atrás dos muros: unidades habitacionais em condomínios horizontais fechados. Dissertação de Mestrado. Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da EESC, São Carlos, 2002.

SOUZA, M. A. A de. A identidade da metrópole. Edusp. São Paulo: 1994.

SPÓSITO, M. E. B. O chão arranha o céu: a lógica da (re) produção monopolista da cidade. Tese de Doutorado, FFLCH, USP, São Paulo: 1991.

TRAMONTANO, M. Novos modos de vida, novos espaços de morar: Paris, São Paulo, Tóquio, uma reflexão sobre a habitação contemporânea. Tese de Doutoramento em Arquitetura ? Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP: São Paulo, 1998.

VIEIRA, W. Condomínios residenciais no município de Rio Claro (SP): A percepção dos Moradores no Viva Melhor II. 2006. Relatório Final de Estágio de Especialização ? IGCE ? Campus de Rio Claro, 2006. 



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